Questões imobiliárias

A Lei 13.786/2018 alterou a Lei 4.591/1964 e a Lei 6.766/1979 para disciplinar o atraso e o desfazimento do contrato. O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuado, sem que isso gere multa.

Ultrapassada a tolerância por culpa do incorporador, o comprador pode optar pela resolução do contrato, com devolução integral do que pagou e da multa contratual, em até 60 dias corridos, ou, mantendo o contrato, receber indenização de um por cento do valor efetivamente pago por mês de atraso, conforme os §§ 1º e 2º do mesmo artigo.

O artigo 67-A trata do distrato por iniciativa do comprador e fixa os limites de retenção pelo incorporador, de 25% da quantia paga, ou de até 50% no caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação.

O artigo 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro responde, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho e dos materiais. O parágrafo único fixa o prazo decadencial de 180 dias para propor a ação, contados do aparecimento do vício.

Havendo relação de consumo, aplicam-se também os prazos do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, de 90 dias para vício aparente em produto durável, contados a partir da entrega, e, no vício oculto, do momento em que ficar evidenciado o defeito.

Prova é o ponto decisivo: registro fotográfico datado, laudo técnico e notificação formal ao construtor antes de qualquer reparo por conta própria.

A Lei 8.245/1991 rege a locação de imóveis urbanos. Ela disciplina reajuste, garantias, direito de preferência do locatário na venda e as hipóteses de retomada do imóvel.

O despejo por falta de pagamento admite a purgação da mora pelo locatário, na forma do artigo 62, inciso II, faculdade que não pode ser exercida se o locatário já a tiver utilizado nos 24 meses anteriores. O artigo 59, § 1º, lista as hipóteses de concessão de liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução.

Ao final da locação por prazo determinado sem renovação, a denúncia segue as regras dos artigos 46 e 47, conforme o contrato tenha sido celebrado por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses.

As ações possessórias, dos artigos 554 a 568 do Código de Processo Civil, protegem a posse independentemente da discussão sobre propriedade. A reintegração cabe ao esbulhado, a manutenção ao turbado e o interdito proibitório a quem está sob ameaça.

A distinção entre posse nova e posse velha, de menos ou mais de ano e dia, define o rito e a possibilidade de liminar sem justificação prévia.

A usucapião, dos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, admite modalidades com prazos diversos, e pode ser processada extrajudicialmente perante o registro de imóveis, na forma do artigo 216-A da Lei 6.015/1973.